洪伟说法——房屋买卖过程中所有权的确定

　　平时在接受市民法律咨询的许多问题中，有一类是关于房屋买卖中“一房二卖”的案例，这类案例往往出现在房价上涨过程中。“一房二卖”指房屋所有者与购房者签订房屋买卖合同后，遇到出价更高的，又将房屋卖给后来购房者的行为，这种行为严重损害了前一购房者的利益。我国法律对于动产和不动产物权的变动规定了不同的制度：对于动产，交付即发生物权变动；对于不动产，登记时方发生物权变动。那么，对于“一房二卖”，前购房者如何维护自己的合法权益？

　　案例：2017年2月，张某通过中介公司与李某夫妇签订《房屋买卖合同》一份，约定李某夫妇将市区一套房屋卖给张某，房价为116万元，并约定了付款方式。合同签订后，张某按照合同约定按期支付了定金5万元，首付款51万元，剩余购房款60万元根据合同约定于当年8月底前付清。但让张某没想到的是，因房价不断攀升，2017年6月，李某夫妇又与赵某签订了《房屋买卖合同》，将上述房屋以140万元的价格出售给了赵某，并与赵某办理了房屋产权过户手续。张某于8月底想付余款时才知买屋不成，遂将李某夫妇起诉至法院，要求李某夫妇双倍返还定金计10万元，返还预付款51万元及利息损失，赔偿房屋差价损失24万元(140-116)及税费损失。法院审理后认为，李某夫妇先后就同一套房屋与张某、第三人赵某分别签订房屋买卖合同，因案涉房屋已经办理不动产转移登记至赵某名下，张某无法取得房屋的所有权，李某夫妇与张某签订的房屋买卖合同已无法实现。判决解除李某夫妇与张某签订的合同，被告李某夫妇向原告张某返还购房预付款51万元及利息、返还定金5万元、赔偿房屋差价损失24万元及税费损失6.7万元。

　　相关法条：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　人们在民事活动中，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。作为房屋的出卖方，切不可为了贪图眼前的利益，用牺牲诚信来谋取利益，最终的结果往往会利益没能谋取到，还会遭受更大的损失，为违背诚信付出沉重代价。